欢迎进入中国致公党广州市委员会!

今天是:2024年03月29日 星期五 

首页  > 参政议政  > 社情民意
关于规范及加强住宅小区物业管理工作的建议
网站正在建设中……

发布时间:2018-02-02 09:02 | 来源:中国致公党广州市委员会


    致公党员,省人大代表刘剑波、增城区政协委员陈中华反映:

    我国物业管理行业发展到今天已经有三十多年,相关法律法规也日益完善,但是其落实力度仍然存在改进空间。

    一、住宅小区物业管理存在的问题

    (一)开发商遗留问题缺乏政府部门协调监管

    据调查,关于物业管理引发的事件大多是由开发商遗留问题引发的。包括如架空层私用、商用,未按销售标准建设配套设施,强迫业主出钱购买的对讲和监控无法使用,防盗门成为摆设,房屋漏水等涉及开发商遗留问题,主要是由于开发商将开发建设中存在的部分问题带到了后期物业管理中。这些问题在物业交付使用后无法解决或解决需要大量资金,业主因此迁怒于物业公司,物业公司往往会推说自己不是开发商,要求业主自行找开发商解决,进而引发了物业管理纠纷。而政府主管部门对于开发商的这种行为目前还缺乏有效的监管手段,导致这类纠纷长时间无法解决。

    (二)物业管理公司的服务对象不清晰

    目前物业管理公司普遍多以房地产开发公司设立的子公司为主,主要垄断经营“母公司”(开发商)的所属物业。这些企业基本上唯母公司(开发商)马首是瞻,对竞争不敏感,服务意识不强,容易忽视业主的需求,工作效率低下。由于物业管理公司的人员派遣调配主要听令于开发商,业主虽然是雇主,但是却没有任何体现,公司内人员很容易就会利用手中的权利追求个人利益的最大化,而不是以服务业主为目的,从而滋生了物业管理人员乱作为,如在业主装修时进行敲诈勒索、指定装修队或水泥品牌等现象。

    (三)物业管理公司服务意识差,管理乱象从生

    由于部分物业管理公司服务意识差,从业服务人员管理不到位造成业主怨言和投诉越来越多。投诉内容普遍为:存在名目繁多的乱收费现象;环境卫生差,缺乏日常管理;车位管理混乱;乱建违建时有发生;高价垄断,强卖装修材料;工作人员素质低下,工作态度懒散;出卖业主个人信息资料给各种中介及广告公司等。

    (四)业主维权、投诉渠道狭窄

    物业管理不到位造成业主怨言和投诉越来越多,但当业主前往街道办、居委会、派出所或相关主管部门投诉后,由于政府部门往往只能采取罚款、责令改正等较轻的行政处罚措施,导致最终还是只能维持原样,业主对于自己花钱雇来的物业管理公司始终缺乏有效的制衡手段。

    (五)业主委员会成立率低,已有的业委会过于弱势

    以广东广州为例,据统计,已实施专业物业管理的住宅小区中,只有个别成立了业主委员会,已成立的业主委员会,大多都是业余松散的,没有明确法律主体地位的非盈利组织,不具备诉讼的主体资格,业主委员会亦无合法经济来源支持办公及活动,成员大多也是兼职,无法投入过多的精力参与业委会工作,且业委会成员因为影响了开发商及物业公司的利益,受到威胁、恐吓和报复的现象时有发生,很多人都退出不愿做。
造成以上现象的原因,一是地位不对等的问题,拥有大批保安、组织严密、资金雄厚的物业管理公司对比业主,处于绝对强势的地位;二是政府部门对物业管理公司缺乏有效的日常监管和处罚手段,业主投诉无门。 
    
    二、针对住宅小区物业管理问题的建议 
    
    (一)由政府建立有效的协调机制,对于单个部门无法解决的问题,如开发商遗留问题等,应由牵头部门积极进行协调,帮助业主解决问题。

    (二)参照110或12315等服务电话平台,建立方便的投诉电话或网上投诉渠道,方便业主投诉,将解决投诉率作为监管部门的考评依据;物业管理公司的资质评审需经一定比例的业主签字满意方可通过,如无法通过资质评审,而业委会又尚未成立,暂时无法更换物业管理公司的,则五年内该物业管理公司不得上调收费。

    (三)将推动物业小区成立业委会列入物业管理公司资质评审的重要内容,在业主委员会成立后,规定小区物业管理可定期对外招标采购,该招标应在相关部门的监督下进行,确保公平公正公开。

    (四)物业公司工作人员的工作情况及续聘与否,业主应有话语权,如被不同业主投诉超过一定次数,物业管理公司对该名工作人员应作相应处理。

    (五)街道及社区居委会聘请的法律顾问应为业主就物业管理合同、装修管理等合同提供咨询,以防霸王条款,一旦发现垄断强卖的违法行为应予以重罚。

(2017年第三期致公党广东省委《建言策》采用,并获致公党中央采用)

 

友情链接